暑かった夏が終わり、朝夕はすっかり涼しくなりましたが、皆様お変わりなくお過ごしでしょうか？
ここ最近、市街化調整区域に不動産を所有されている会社の社長とお話をする機会がありました。将来的にその不動産を売却するのが良いのか、またはそこを貸して賃貸収入を得る方が良いのかなど色々お考えのようでした。
この機会に市街化調整区域についてまとめてみようと思います。
まず、土地は開発許可を受けた新たな土地と、開発行為に拠らない昔からある一般的な土地の大きく分けて2種類があります。
その区分とはまた別に市街化区域・市街化調整区域は都市計画法で次のように定められています。
◆ 市街化区域
すでに市街地を形成している区域、または今後10年以内に優先的にまたは計画的に市街化を図る区域
◆市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域
そのため、市街化調整区域内は一般的に建物の建築は許可されていません。
しかし、市街化調整区域内にある開発許可を受けた新たな土地については、都市計画法第29条の除外規定に該当するものは開発許可が不要です。
ただし、同法第29条の除外規定に該当しない場合でも農林漁業用の建物・及びその従事者の住宅、車庫・物置等の付属建物等の建築などの開発行為は都市計画法第34条で特例的に許可されています。
市街化調整区域内にある開発行為に拠らない昔からある一般的な土地については、都市計画法第43条に該当するものは建築を許可されます。
上記の規定に該当しない場合でも、周辺居住者の日常生活に必要な店舗・事業所及び社会福祉施設・医療施設・学校などの公営上必要な構築物、危険物の貯蔵・処理用の構築物等で、市街化区域内での建築が不適当な構築物（例：ガソリンスタンド）などについては特例的に開発が許可されます。
これらの都市計画法による制限に加えて市町村の条例で厳しい制限が付くことがあるので、市街化調整区域内の不動産の建築・売買等を検討する際は役所で確認することが必要です。
一般的に建物の建築が許可されない市街化調整区域については建築の制限があること、道路の舗装や下水道の整備が遅れるなどの問題も多いので売却するのもなかなか困難なことが多いようです。
それでも自治体によって区域を指定して開発を許可する「区域指定」が行われていたり、市街地開発事業の対象になっていると売却がしやすくなります。
市街化調整区域であっても地目が農地でなく宅地になっていれば売りやすいので、市街化調整区域の不動産をお持ちの方で売却を検討されている場合は一度登記簿謄本で確認してみることをお勧めします。
ひまわり税理士法人
西原 絵瑠奈